许家印7亿股被强制转让（一年来已减持近10%）

据港交所近日披露信息，12月14日，中国恒大减持7亿股恒大物业股权，持股比例从58.18%下降至51.71%。

港交所未披露此次股权减持价格，但若按恒大物业停牌前每股2.3港元计，减持股份总市值约16.1亿港元。

中国恒大此番属于被动减持。港交所披露持股减少的原因是“有关方面已采取步骤以针对其执行股份的保证权益或持有作为保证的股份的权利”。这意味着，中国恒大持有的7亿股恒大物业股份疑因抵押而被强制转让。

港交所信息还显示，被强制出售的股份虽然由中国恒大集团及其子公司持有，但许家印为中国恒大集团的控股股东，根据证券及期货条例，他被视为在这些股份中拥有权益。

这并非中国恒大所持有的恒大物业股份首次被强制出售。2021年12月20日，恒大物业还未停牌之前，中国恒大以相同原因减持3亿股恒大物业股份，当时持股比例从60.96%降至58.18%。

质权人两次处置恒大物业股权的时间节点，都正好赶上了物业股出售潮。

近期，在众多地产行业政策利好的刺激下，物业板块的估值也有所回升，不少地产公司或大股东又重新将出售旗下物业股提上了日程，包括碧桂园杨惠妍、雅居乐、旭辉、奥园等。

申港证券分析师曹旭特指出，目前对房地产政策的新一轮宽松已启动，民营房企信用风险缓释，行业曙光已现，当前为物业板块配置的好时机。

恒大物业于2020年12月2日在港交所上市，当时的发行价约8.8港元/股的，上市当日小幅上涨后市值约956亿港元。2020年，恒大物业的净利润超26亿元，在当时上市物业公司中，仅次于排名第一的碧桂园服务。

去年以来，受恒大集团债务危机影响，恒大物业股价持续下跌，许家印也有意出售恒大物业股权来缓解资金压力。

恒大物业去年确实也接到了一些房企抛出的橄榄枝，合生创展更是在去年10月与中国恒大签订了收购协议，收购恒大物业已发行股份的50.1%，总交易代价拟定为200.4亿港元。

这是恒大物业距离被成功收购最近的一次，后因双方在付款条件上的分歧，合生创展收购恒大物业股权事项作罢。

到今年3月，恒大物业因134亿元人民币的存款被银行强制执行而开始停牌。这笔大额存款属于质押保证金，恒大物业将相关贷款违规提供给中国恒大。

据7月公告，中国恒大将透过转让资产给恒大物业来抵消相关款项，但至今还未有落实。

中国恒大和恒大物业相关管理层都承担了相应的责任，包括中国恒大执行董事兼行政总裁夏海钧、执行董事兼首席财务官潘大荣、恒大集团有限公司执行总裁柯鹏辞任，以及恒大物业董事会主席甄立涛、执行董事赵长龙、安丽红辞任。

根据港交所给出的恒大物业复牌指引，恒大物业需满足六个条件：公布所有未公布的财务业绩，并解决任何审计保留意见的事项；完成134亿质押担保的独立调查；管理层或对恒大物业管理及运营有重大影响的任何人的诚信需证明没有合理的监管质疑；需证明已制定足够的内部监控及程式等。

由此可见，恒大物业离复牌还有漫长的一段路。

面对复杂的情况，中国恒大出售恒大物业股权也变得不那么容易了。另有外媒11月报道称，恒大初步定下的重组方案可能包括对旗下子公司恒大汽车和恒大物业实施债转股。

虽然复牌路漫漫，但单从业务基本面看，恒大物业还是恒大旗下较为优质的资产。

据恒大物业公告，截至2022年8月31日，恒大物业在管面积约4.8亿平方米，管理项目2541个。其中，2022年度新拓展第三方开发商开发的物业项目255个，合约面积约2400万平方米，在管面积约1600万平方米。

虽然2021年及2022年中期的业绩还在审计中，但从公告的规模来看，恒大物业当前仍属行业前列，且仍具备拓展第三方业务的能力。